富川瑶族自治县不动产登记服务中心关于实施二手房“带押过户”的通知

县各金融机构、各房地产经纪机构：

根据《中华人民共和国民法典》《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）的文件要求，为进一步规范和推进二手房“带押过户”工作，激活二手房市场，推动二手房市场与一手房市场联动，更加有效支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展，结合我县实际，制定了二手房“带押过户”办理流程，现将有关事项通知如下：

一、不动产“带押过户”三种模式

（一）模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

（二）模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

（三）模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

二、基本流程

（一）发起申请

买卖双方达成买卖意向，向银行提出申请，买方提交申请贷款资料，卖方提交提前还款和“带押过户”申请。

（二）银行审批

买卖双方与银行签订《二手房“带押过户”三方（四方）协议书》，明确三方（四方）同意二手房“带押过户”，银行发放买方贷款后优先代偿还卖方贷款余额。

（三）联合办理

银行同意出具《抵押权人同意（申请）不动产转移登记的函》，买卖双方备齐过户有关材料，三方（四方）共同前往不动产“一窗受理”窗口办理交易过户手续。具体为：办理二手房转让合同网签备案、申报纳税、不动产转移登记及抵押权登记手续。

三、工作要求

（一）各金融机构要坚持市场化、法治化原则开展业务，结合制定操作规程或业务指南，进一步完善、优化、简化业务流程，提高办理效率，为“带押过户”提供更加便捷高效的服务。同时，要广泛宣传，扩大社会知晓度和惠及面。

（二）各房地产经纪机构要主动发挥桥梁作用，积极向房产交易双方做好政策宣传和正确引导，并协助配合做好相关工作，推动“带押过户”顺利实施。

附件：三种登记模式受理材料清单

富川瑶族自治县不动产登记服务中心

2023年4月21日

附件：

三种登记模式受理材料清单

模式一：新旧抵押权组合模式

操作步骤及一次性告知单：

（一）存量房转移登记

①不动产登记申请书

②房屋交易合同（通过部门信息共享获取的不得另行收取）

③抵押权人同意（申请）不动产转移登记的函。

（二）抵押权注销登记

①不动产登记申请书

②抵押权消灭的材料

③不动产登记证明

（三）抵押权的首次登记

①不动产登记申请书

②主债权合同。最高额抵押的，提交一定期间内将要连续发生债权的合同

③抵押合同。主债权合同中含抵押条款的，可不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，提交最高额抵押合同。

模式二：新旧抵押权分段模式

操作步骤及一次性告知单：

（一）存量房转移登记

①不动产登记申请书

②房屋交易合同（通过部门信息共享获取的不得另行收取）

③抵押权人同意（申请）不动产转移登记的函。

（二）抵押权的首次登记

①不动产登记申请书

②主债权合同。最高额抵押的，提交一定期间内将要连续发生债权的合同

③抵押合同。主债权合同中含抵押条款的，可不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，提交最高额抵押合同。

（三）抵押权注销登记（可待贷款结清后再行办理）

①不动产登记申请书

②抵押权消灭的材料

③不动产登记证明

模式三：抵押权变更模式

操作步骤及一次性告知单：

（一）存量房转移登记

①不动产登记申请书

②房屋交易合同（通过部门信息共享获取的不得另行收取）

③抵押权人同意（申请）不动产转移登记的函。

（二）根据需要选择抵押权变更或转移

1.抵押权的变更登记

①不动产登记申请书

②抵押权变更的材料

③对各顺位抵押权人产生不利影响的，提交其书面同意文件和身份证明文件。

2.抵押权的转移登记

①不动产登记申请书；

②不动产权属证书和不动产登记证明；

③抵押权转移的材料，包括：

（1）被担保主债权的转让协议；

（2）部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料；

（3）债权人已经通知债务人的材料。

注意事项：

1、申请人需核验身份证明、单位营业执照、组织机构代码及代理人身份证明。全部权利人需亲自到场办理不动产登记，不能亲自办理的，需提交经公证或登记机构认可的委托书；

2、申请人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的，需提交其与法定监护人的监护关系证明及法定监护人身份证明。因处分不动产而登记的，还应当提交为被监护人利益的书面保证；

3、税费缴纳凭证或免税证明（通过部门信息共享获取的不得另行收取），核原件；

4、若属于第二次或以上抵押的，须提交抵押权人知悉已存在抵押的声明，核原件；

5、抵押登记注销的证明材料包括：担保的主债权已消灭的证明（因主债权消灭的提交）或抵押权利人放弃权利声明（因抵押权利人放弃权利的提交）或抵押权已实现的证明（因抵押权已实现的提交）或生效的法律文书（因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确认抵押权登记无效或失效的提交）。

6、“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期的情形。作为购房人，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息公开网查看卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封导致的不必要麻烦。作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信情况，了解清楚购房人的贷款能力，避免后续贷款出现问题时不能及时回款解押。